Ką daryti, jei bankas įvertino būstą mažesne suma nei pardavimo kaina?

Kodėl banko įvertinimas skiriasi nuo pardavėjo kainos?

Banko ir rinkos vertės atotrūkis dažniausiai kyla dėl to, kad nepriklausomi turto vertintojai vadovaujasi griežtomis turto vertinimo metodikomis, Lietuvos banko atsakingojo skolinimo nuostatais bei realiais praeities sandoriais, o ne emocine ar momentinės paklausos diktuojama kaina. Kasdienėje praktikoje matome, kad tokia situacija pirkėjams sukelia daug streso, tačiau ją visiškai įmanoma išspręsti veikiant ramiai ir strategiškai.

Pastaraisiais metais Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje stebime didelį aktyvumą. Nors vidutinis darbo užmokestis šalyje auga ir jau viršija 2000 eurų neatskaičius mokesčių („ant popieriaus“), infliacijos banga bei Europos Centrinio Banko palūkanų normų pokyčiai privertė finansų įstaigas atidžiau vertinti rizikas. Kai pardavėjas už būstą prašo 150 000 eurų, o profesionalus turto vertintojas nustato, kad reali NT vertė siekia tik 140 000 eurų, pirkėjas staiga susiduria su 10 000 eurų finansiniu trūkumu.

Svarbu suprasti, kad vertintojas neanalizuoja būsto grožio ar jūsų emocinio prisirišimo. Jis remiasi analogiško turto sandoriais, sudarytais per pastaruosius kelis mėnesius tame pačiame mikrorajone. Jei kaimyniniame name panašus butas parduotas pigiau, bankas vadovausis būtent šiuo faktu. Norintiems iš anksto pasitikrinti savo galimybes, visada rekomenduojame pasinaudoti mūsų būsto paskolos skaičiuokle, kuri padeda įvertinti preliminarias mėnesio įmokas ir reikalingo pradinio įnašo dydį.

Ar įmanoma ginčyti banko vertinimą ir kaip užsakyti pakartotinį vertinimą?

Pirminis turto vertinimas nėra neginčijama tiesa – pirkėjas turi teisę pateikti pastabas, užsakyti papildomą ataskaitą arba kreiptis į kitą nepriklausomą vertinimo įmonę. Pastebime, kad konstruktyvus bendravimas su vertintoju ir papildomų rinkos įrodymų pateikimas dažnai padeda padidinti nustatytą vertę keliais tūkstančiais eurų.

Jei gavote ataskaitą, kurioje nurodyta turto vertė nesiekia sutartos pirkimo kainos, neskubėkite panikuoti. Pirmiausia atidžiai perskaitykite vertinimo dokumentą. Ar vertintojas tiksliai nurodė būsto būklę? Galbūt jis nepastebėjo naujai sumontuotos rekuperacijos sistemos, kokybiškų buitinių prietaisų ar kitų išskirtinių objekto privalumų, kurie kelia turto vertę rinkoje?

Surinkite identiškų ar labai panašių parduotų objektų pavyzdžius, kuriuose matyti realios sandorių kainos, ir pateikite šiuos duomenis savo vertintojui. Jei pirmoji įmonė nuomonės nepakeičia, galite pasitelkti kitą nepriklausomą ekspertą, kurio paslaugas pripažįsta jūsų pasirinktas komercinis bankas. Tiesa, prieš užsakant naują vertinimą, verta pasidomėti bendra šalies ekonomine situacija – pavyzdžiui, pasinaudoti mokesčių pokyčių skaičiuokle, kad aiškiai suprastumėte savo asmeninį biudžetą ir įvertintumėte, kaip keičiasi šalies namų ūkių finansinė našta.

Kaip padengti atsiradusį skirtumą tarp kainos ir vertės iš savo lėšų?

Jei turto vertintojo išvados nesikeičia, pirkėjas turi rasti papildomų lėšų skirtumui padengti arba iš naujo derėtis su pardavėju dėl galutinės sandorio sumos. Patariame iš anksto pasirūpinti finansine pagalve, nes nenumatytos išlaidos NT rinkoje yra dažnas reiškinys.

Praktikoje dažnai susiduriame su scenarijais, kai pirkėjui tenka panaudoti asmenines santaupas trūkstamai sumai padengti. Pavyzdžiui, jei perkate 150 000 eurų vertės būstą su 15 proc. pradiniu įnašu, bankas tikisi 22 500 eurų nuosavų lėšų. Tačiau kai NT vertė nustatoma ties 140 000 eurų riba, bankas finansuoja iki 85 proc. būtent nuo šios mažesnės sumos (85 proc. nuo 140 000 EUR = 119 000 EUR paskola). Tai reiškia, kad jūsų nuosavų lėšų poreikis išauga nuo pradinių 22 500 eurų iki 31 000 eurų.

Tokiais atvejais verta peržiūrėti ilgalaikius finansinius prioritetus. Dalis mūsų klientų nusprendžia laikinai sumažinti įmokas į papildomus fondus, pristabdo taupymą trumpalaikiams tikslams ar netgi peržiūri investicijų portfelius, kuriuos anksčiau planavo skirti taupymui vaiko ateičiai. Svarbiausia – neprisiimti brangių vartojimo kreditų naštos, kad užtikrintumėte tvarų šeimos finansinį saugumą.

Ar verta derėtis su pardavėju arba ieškoti kito banko?

Efektyviausias būdas spręsti šią problemą – atviros derybos su pardavėju arba paskolos paraiškos pateikimas keliems skirtingiems bankams vienu metu. Pardavėjai dažnai sutinka nuleisti kainą, nes supranta, kad ir kitas pirkėjas susidurs su tokia pačia turto vertinimo kliūtimi.

Lentelėje palyginome tris dažniausius scenarijus, kai banko vertinimas nesutampa su pardavėjo prašoma kaina:

Kiekvienas bankas taiko individualią rizikos politiką ir remiasi savo akredituotų vertintojų sąrašu. Kartais vienos finansų įstaigos turto vertinimas būna palankesnis nei kitos. Jei dvejojate dėl skirtingų bankų pasiūlymų, nelaukite paskutinės akimirkos ir galite užsiregistruoti nemokamai konsultacijai su mūsų ekspertais, kurie padės rasti optimalų sprendimą jūsų situacijoje.

Dažniausiai užduodami klausimai (FAQ)

Ką daryti, jei pardavėjas nesutinka mažinti kainos, o papildomų pinigų neturiu?

Jei nepavyksta susitarti su pardavėju ir trūksta lėšų pradiniam įnašui padengti, dažniausiai tenka ieškoti kito būsto arba atidėti pirkimą tol, kol sukaupsite didesnį finansinį rezervą. Kai kuriais atvejais padeda skolinimasis iš giminaičių, tačiau vartojimo paskolos papildomam įnašui bankai naudoti neleidžia.

Ar visi bankai taiko vienodus turto vertinimo reikalavimus?

Nors visi vertintojai laikosi Bendrųjų turto vertinimo taisyklių, pačios finansų įstaigos riziką vertina skirtingai. Kai kurie bankai konservatyviau žiūri į tam tikrus mikrorajonus ar senesnės statybos pastatus, o kiti būsto paskolas teikia lanksčiau.

Kiek kainuoja pakartotinis turto vertinimas?

Pakartotinis vertinimas kainuoja tiek pat, kiek ir pirminis – standartinio buto vertinimas Lietuvoje šiuo metu siekia apie 120–200 eurų. Jei pasirenkate kitą vertinimo įmonę, už naują ataskaitą mokesčius mokate iš naujo.

Šis straipsnis yra informacinio pobūdžio ir negali būti laikomas individualia finansine ar teisine konsultacija.