Ar verta dabar parduoti turimą butą, ar geriau jį išnuomoti perkant didesnį būstą?
Ar dabar geriau parduoti turimą būstą ar jį išnuomoti perkant naują?
Kasdienėje praktikoje pastebime, kad augant šeimai ar keičiantis gyvenimo etapui kyla esminis klausimas: parduoti senąjį turtą ar pasilikti jį nuomai ir gauti papildomų pajamų perkant didesnius namus? Atsakymas priklauso nuo jūsų pradinių santaupų, paskolos aptarnavimo galimybių bei bendros rinkos situacijos, kai palūkanų normos išlieka aukštesnės nei prieš kelerius metus.
Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje pastaraisiais metais stabilizavosi. Nors vidutinis darbo užmokestis šalyje siekia apie 1 350–1 400 eurų „į rankas“, o infliacijos šuoliai nuslūgo, bankai gyventojų finansinį pajėgumą vertina itin atsakingai. Pirkdami antrąjį būstą ir pasilikdami pirmąjį, prisiimate dvigubą finansinę atsakomybę. Mūsų ekspertų komanda padeda įvertinti šiuos žingsnius, kad priimtas sprendimas atneštų finansinį saugumą, o ne nuolatinį nerimą.
Priimant šį sprendimą svarbu išmanyti teisinę bei mokestinę aplinką. Pavyzdžiui, parduodant būstą anksčiau nei po 10 metų nuo įsigijimo (jei jame nebuvote deklaravę gyvenamosios vietos bent 2 metus arba pardavę per vienerius metus neįsigyjate kito būsto), tenka mokėti gyventojų pajamų mokestį nuo gauto pelno. Tiksliai įvertinti situaciją padeda aktuali mokesčių pokyčių skaičiuoklė, leidžianti pamatyti realią investicinę grąžą.
Ar apsimoka imti antrą paskolą neatidavus pirmosios?
Pasiimti antrą būsto paskolą neatidavus senosios įmanoma, tačiau tik tada, kai jūsų pajamos atitinka griežtus Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatus. Pagal juos visų finansinių įsipareigojimų mėnesio įmokos negali viršyti 40 procentų (išimtiniais atvejais – iki 50 proc.) jūsų grynųjų mėnesio pajamų.
Nusprendę įsigyti didesnį būstą ir pasilikti senąjį, susidursite su konservatyviu kredito įstaigų vertinimu. Net jeigu planuojate senąjį butą išnuomoti, bankai būsimas nuomos pajamas vertina atsargiai: dažniausiai jie įskaičiuoja tik 50–70 procentų nuomos sutartyje numatytų pajamų, o likusią dalį atmeta kaip galimą prastovų bei remonto riziką.
Norėdami sužinoti, kokią paskolos sumą galite pasiskolinti dabartinėmis sąlygomis, pasinaudokite skaitmeniniais įrankiais. Savo galimybes lengvai pasitikrinsite naudodamiesi būsto paskolos skaičiuokle, kuri iškart pateikia preliminarią mėnesio įmoką. Taip pat įvertinkite, kaip tokie finansiniai įsipareigojimai paveiks jūsų šeimos finansinį saugumą, nes didesnė paskolų našta reikalauja solidesnės finansinės pagalvės.
Kokius finansinius scenarijus rodo rinkos skaičiavimai?
Pardavimo ir nuomos scenarijai skiriasi iš esmės: pardavę turtą gaunate reikšmingą sumą naujo būsto pradiniam įnašui ir sumažinate mėnesio įmokas, o išnuomoję – išsaugote turtą ilgalaikiam kapitalo prieaugiui, tačiau prisiimate nuomininkų paieškos, turto priežiūros bei prastovų riziką.
Lentelėje lyginame du kelius šeimai, kuri turi 70 000 eurų vertės senąjį būstą su likusia 30 000 eurų paskola ir planuoja įsigyti naują, 150 000 eurų vertės būstą.
| Rodiklis | Scenarijus A: Būsto pardavimas | Scenarijus B: Būsto nuoma ir antra paskola |
|---|---|---|
| Pradinis įnašas naujam būstui | Apie 40 000 € (grąžinus seną paskolą) | Reikia papildomų asmeninių santaupų (bent 15–20 % naujo būsto vertės) |
| Mėnesio paskolų našta | Viena paskola (apie 600–700 €/mėn., priklausomai nuo termino ir EURIBOR) | Dvi paskolos (bendra suma dažniausiai viršija 1 000 €/mėn.) |
| Papildomos pajamos | Nėra, visas kapitalas nukreiptas į naująjį būstą | Nuomos pajamos (apie 450–500 €/mėn. prieš mokesčius) |
| Priežiūra ir laiko sąnaudos | Minimalios – sandoris baigtas | Nuolatinės – nuomininkų kaita, remontas, mokesčių deklaravimas VMI |
Antrasis scenarijus reikalauja kur kas tvirtesnio finansinio užnugario. Dažnai tikimasi, kad nuomos pajamos visiškai padengs senąją paskolą, tačiau pamirštamos prastovos tarp nuomininkų, amortizacija ir 15 procentų gyventojų pajamų mokestis (GPM). Todėl prieš priimant galutinį sprendimą verta apsvarstyti ir alternatyvas, pavyzdžiui, laisvas lėšas nukreipti į ilgalaikį investavimą oriai senatvei.
Ar nekilnojamasis turtas vis dar yra geriausia investicija?
Lietuvoje nekilnojamasis turtas tradiciškai laikomas patikima turto klase, tačiau nuomojamo būsto grynoji metinė grąža po mokesčių, draudimo ir amortizacijos dažniausiai siekia 4–6 procentus. Kai paskolų palūkanos siekia panašų lygį, tokia grąža vos atperka skolinimosi kainą.
Praktikoje dažnai tenka matyti atvejų, kai gyventojai įšaldo kapitalą sename bute su maža nuomos grąža, o patys moka dideles palūkanas už naują paskolą. Tokiu atveju turto pardavimas tampa finansiškai racionalesnis. Gautą sumą galima panaudoti ne tik didesniam pradiniam įnašui, bet ir portfelio diversifikavimui – dalį lėšų nukreipiant į likvidžias finansines priemones ar planuojant tikslinį taupymą vaiko ateičiai.
Vis dėlto, jei būstas yra perspektyviame mikrorajone su gerai išvystyta infrastruktūra ir jo vertė nuosekliai kyla, nuoma gali pasitarnauti kaip papildomas pajamų šaltinis ateityje. Svarbiausia – atskirti emocinį prisirišimą prie pirmojo būsto nuo racionalių finansinių skaičiavimų.
Kaip priimti galutinį sprendimą?
Kilus abejonėms, rekomenduojame atlikti asmeninių finansų streso testą: įvertinkite, ar šeimos biudžetas pajėgtų atlaikyti dvigubų paskolų įmokas bent 3–6 mėnesius, jei butas stovėtų tuščias be nuomininkų arba prireiktų skubaus remonto.
Nekilnojamasis turtas yra efektyvus įrankis tik tada, kai atitinka jūsų finansines galimybes ir nekelia nuolatinio streso. Jei dvigubi finansiniai įsipareigojimai kelia nerimą ir riboja kasdienį gyvenimą, racionalesnis pasirinkimas – būstą parduoti ir ramiai įsikurti naujuose namuose.
Jeigu norite objektyviai įvertinti savo situaciją ir gauti profesionalų patarimą, kviečiame užsiregistruoti nemokamai konsultacijai – kartu peržiūrėsime jūsų galimybes bei padėsime rasti finansiškai saugiausią sprendimą.
Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)
1. Ar bankas atsižvelgs į būsimas nuomos pajamas vertindamas paraišką naujai paskolai?
Taip, dauguma komercinių bankų atsižvelgia į esamas arba būsimas nuomos pajamas, tačiau jas vertina konservatyviai – į tvarių pajamų skaičiavimą dažniausiai įtraukia tik 50–70 procentų sumos, atsižvelgdami į mokesčius bei galimas prastovas.
2. Kokie mokesčiai taikomi parduodant būstą anksčiau nei po 10 metų?
Parduodant gyvenamąjį būstą, 15 proc. gyventojų pajamų mokestis (GPM) nuo gauto pelno netaikomas dviem atvejais: jei būste pastaruosius 2 metus buvote deklaravę gyvenamąją vietą arba jei gyvenamąją vietą deklaravote trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienus metus nuo pardavimo įsigyjate kitą būstą ir jame deklaruojate gyvenamąją vietą. Kitais atvejais GPM mokamas nuo grynojo pelno (pardavimo ir pirkimo kainų skirtumo, atėmus dokumentais pagrįstas remonto išlaidas).
3. Ką labiau apsimoka daryti esant aukštesnėms palūkanoms – parduoti ar nuomoti?
Esant aukštesnėms palūkanų normoms, skolintų lėšų aptarnavimas kainuoja brangiau. Jei nuomos pajamos nepadengia paskolos įmokos bei eksploatacinių išlaidų, finansiškai dažniausiai naudingiau senąjį būstą parduoti, o gautas lėšas skirti naujo būsto paskolos sumai sumažinti.
Šis straipsnis yra informacinio pobūdžio ir negali būti vertinamas kaip individuali finansinė ar teisinė konsultacija.
