Kada turto vertintojas kviečiamas perkant būstą – prieš ar po preliminarios sutarties?

Kada kviečiamas turto vertintojas perkant būstą: prieš ar po preliminarios sutarties?

Pateikiame aiškų atsakymą į dažniausiai pirkėjams rūpimą klausimą: oficialų turto vertinimą beveik visada atliekame jau pasirašę preliminarią sutartį ir sumokėję avansą, tačiau pirminę rinkos analizę privalote atlikti gerokai prieš pasirašydami bet kokius teisiškai įpareigojančius dokumentus.

Savo kasdienėje praktikoje susiduriame su būsto pirkėjais, patiriančiais didžiulį stresą. Sprendimas įsigyti nuosavą būstą Lietuvoje šiandien yra milžiniškas finansinis įsipareigojimas. Remiantis Lietuvos banko ir Valstybės duomenų agentūros duomenimis, vidutinis darbo užmokestis šalyje siekia apie 2 100 eurų neatskaičius mokesčių, o būsto kainos didmiesčiuose išlieka aukštos. Todėl kiekviena klaida perkant nekilnojamąjį turtą gali kainuoti tūkstančius eurų prarasto avanso arba sukelti netikėtų sunkumų gaunant finansavimą.

Pirkimo procesas reikalauja šalto proto ir tikslaus eiliškumo. Daugelis jaunų šeimų klaidingai mano, kad turto vertintoją reikia samdyti pačioje paieškos pradžioje. Tai kainuotų brangiai, nes už kiekvieną atskirą vertinimą tektų mokėti iš savo kišenės, o pasirinktas objektas vėliau galbūt neatitiktų jūsų lūkesčių ar banko keliamų reikalavimų. Suprasti teisingą veiksmų eigą padeda išankstinis pasiruošimas – čia praverčia mūsų sukurta būsto paskolos skaičiuoklė, leidžianti realiai įvertinti savo galimybes dar prieš pradedant derybas su pardavėjais.

Kodėl oficialų turto vertinimą verta užsakyti tik pasirašius preliminarią sutartį?

Oficiali ataskaita, kurią pripažįsta visi Lietuvos komerciniai bankai, kainuoja pinigus ir galioja ribotą laiką, todėl ją užsisakyti prasminga tik tada, kai turite teisėtą pagrindą ir pardavėjas yra įsipareigojęs parduoti būstą būtent jums.

Bankai reikalauja oficialaus dokumento iš nepriklausomo eksperto tam, kad apsaugotų tiek save, tiek jus nuo permokėjimo už įkeičiamą turtą. Tačiau tam, kad vertintojas atliktų šį darbą, turėsite pateikti Registrų centro išrašą, nuosavybės dokumentus ir, svarbiausia, pasirašytą preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį. Ši sutartis vertintojui parodo realią sandorio kainą rinkoje.

Pasirašę sutartį ir sumokėję įprastai 10 procentų dydžio avansą, pasirūpinkite savo šeimos finansiniu saugumu. Sutartyje būtinai numatykite saugiklį: jei bankas atsisako finansuoti pirkimą dėl to, kad NT vertė yra mažesnė nei sutarta kaina, avansas jums turi būti grąžintas be jokių baudų. Toks atsargumas užtikrina, kad infliacijos ir ekonominių svyravimų laikotarpiu jūsų sunkiai uždirbti pinigai išliks saugūs.

Kaip teisingai apskaičiuoti savo galimybes prieš perkant NT?

Prieš žengiant į rinką ir pasirašant preliminarią sutartį, būtina tiksliai pasverti savo pajamas, turimas likvidžias lėšas bei būsimus mokesčių pokyčius, kad vėliau netektų ieškoti skubių sprendimų ar prarasti avanso.

Šiuolaikinė ekonominė aplinka reikalauja ypatingo atidumo. Valstybinė mokesčių inspekcija bei Lietuvos bankas atidžiai stebi gyventojų skolinimosi rodiklius, o Atsakingojo skolinimo nuostatai draudžia paskolos įmokoms skirti daugiau nei 40 procentų tvarių šeimos pajamų. Planuojant savo biudžetą verta įvertinti ir tai, kiek lėšų liks po visų mėnesio išlaidų, todėl patariame pasinaudoti mokesčių pokyčių skaičiuokle, jei jūsų pajamos priklauso nuo kintamų mokesčių formų ar individualios veiklos.

Be to, galvojant apie ilgalaikę perspektyvą ir stabilią finansinę ateitį, verta nepamiršti ir kitų investavimo formų. Pavyzdžiui, dalį santaupų skirdami investavimui oriai senatvei arba periodiškai peržiūrėdami savo kaupimo rezultatus pagal antros pakopos skaičiuoklėje pateikiamus modelius, geriau suprasite bendrą savo finansų portfelį. Tai padės aiškiai pamatyti, ar įsigyjamas būstas nesumažins jūsų galimybių pasirūpinti taupymu vaiko ateičiai.

Kokie galimi scenarijai vertintojui nustačius per mažą turto vertę?

Ką daryti, jeigu abejojate dėl pasirinkto būsto vertės?

Jeigu rinkoje matote didelius kainų svyravimus ir nesate tikri, ar pardavėjo prašoma suma yra reali, nelaukite paskutinės akimirkos – pasitarkite su specialistais arba atlikite neoficialią panašių objektų analizę savo jėgomis.

Mūsų praktika rodo, kad emocinis pirkimas dažnai pakiša koją. Gražiai suremontuotas butas sename name gali atrodyti vertas kiekvieno euro, tačiau banko vertintojas vadovaujasi šaltų skaičių logika: realiais sandoriais toje pačioje mikrorajono dalyje per pastaruosius kelis mėnesius. Jei tokio tipo būstai parduodami pigiau, bankas nefinansuos susidariusio skirtumo.

Norint pasiekti visišką aiškumą ir suderinti visus asmeninius finansus – nuo būsto paskolos iki bendro plano, pagrįsto finansinės nepriklausomybės skaičiuokle – verta pasitarti su specialistais. Kviečiame užsiregistruoti nemokamai konsultacijai, kurios metu mūsų ekspertai padės jums sudėlioti visą pirkimo procesą nuo A iki Z be jokių netikėtų staigmenų.

Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)

Ar galima naudoti turto vertinimą, kurį užsakė pats pardavėjas?

Ne, komerciniai bankai Lietuvoje nepriima pardavėjo užsakyto turto vertinimo. Ataskaitą privalo užsakyti pirkėjas (būsimas skolininkas) iš banko pripažįstamų nepriklausomų turto vertinimo įmonių sąrašo.

Kiek laiko galioja turto vertinimo ataskaita?

Standartinė turto vertinimo ataskaita bankams galioja nuo 3 iki 6 mėnesių. Jei per šį laikotarpį nepasirašoma pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis pas notarą, vertinimą tenka atlikti iš naujo.

Ką daryti, jei turto vertintojas įvertino namą pigiau, nei prašo pardavėjas?

Tokiu atveju turite dvi pagrindines išeitis: reikalauti pardavėjo sumažinti galutinę kainą iki vertintojo nustatytos sumos arba padengti trūkstamą sumą iš savo asmeninių santaupų.

Šis straipsnis yra informacinio pobūdžio ir negali būti laikomas individualia finansine ar teisine konsultacija.